部分地产类信托因行业低迷等原因面临困境的余波仍在发酵。塔牌集团(002233)12月21日晚间的一则公告显示，公司全资子公司于中融信托购买的一项地产类信托计划，出现信托利益不能如期足额分配、预计到期后展期二年的情形。
▍子公司认购中融信托一计划，标的项目为世茂集团参与的天津某楼盘
塔牌集团21日晚间发布关于投资理财产品进展情况暨风险提示公告。公告显示，公司全资子公司广东塔牌混凝土投资有限公司（以下简称“混凝土投资公司”）于2021年2月2日以自有资金1,000万元认购中融国际信托有限公司（以下简称“中融信托”）发行的“中融-融盈安泰301号集合资金信托计划”（以下简称“信托计划”）信托单位1,000万份，业绩比较基准7.7%/年，期限24个月，自支付日起计算，日为到期日后十个工作日内，约定自信托计划成立日起每个自然年度的12月20日、信托计划终止日核算支付收益。信托资金用于受让上海妙佑企业管理有限公司（以下简称“上海妙佑”)持有的天津世茂新领航置业有限公司（以下简称“项目公司”)50%股权和上海妙佑持有的项目公司剩余50%股权的股权收益权，终用于项目公司位于天津市武清区的国风雅颂项目开发建设（以下简称“标的项目”）。
该信托计划具有标的项目在建建筑物及整宗土地使用权抵押担保、项目公司50%股权质押及上海世茂建设有限公司提供连带责任保证担保，主合同及相关担保文件办理强制执行公证，以及派驻项目公司董事和共管项目公司银行账户等保障措施。根据该信托计划及中融信托提供的说明材料，目前存续信托规模12.437亿元，标的项目分为一二期开发，其中一期包含高层4栋、小高层洋房5栋，低层联排33栋；二期包含高层9栋、小高层9栋、低层(叠拼)14栋。目前标的项目五证均已取得，已实现一期交付，二期已完成主体结构封顶，项目公司正在积极推进二期的装饰装修等工程及后续工作，根据项目公司申请“一楼一策保交楼”专项贷款上报政府材料显示，预计二期将于2023年6月底交付。受疫情及房地产市场持续下行的影响，导致世茂集团整体运营情况下滑、项目销售及不达预期，且叠加加政府为“保交房、稳民生”而加强对预售资金的监管，导致可用于还款的资金不足。
公司于2022年12月20日收到中融信托发来的《中融-融盈安泰301号集合资金信托计划临时管理报告》显示，受益人2022年12月20日应获得的信托利益不能如期足额分配，且预计本信托计划将在2023年2月3日到期后展期二年。
具体还款安排如下：
（1）于2023年8月3日前（含）偿付截至2022年12月15日信托计划项下投融资本金余额的10%；
（2）于2024年2月3日前（含）偿付截至2022年12月15日信托计划项下投融资本金余额的15%；
（3）于2024年8月3日前（含）偿付截至2022年12月15日信托计划项下投融资本金余额的20%；
（4）于2025年2月3日前（含）将主合同项下剩余全部应付款项结清。
塔牌集团表示，截止本公告日，公司已收到截至2021年12月20日投资收益67.52万元，并于2022年12月20日收到该信托产品本金33.50万元，信托产品剩余本金和投资收益预计将按展期期间的信托利益分配方案进行回收。
▍截至9月底，公司对该信托产品确认公允价值变动损失近280万元
公告称，依据《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第37号——金融工具列报》，公司将该信托产品列报为“其他非流动金融资产”。公司根据2021年下半年以来的房企流动性普遍吃紧和今年初以来房地产销售受疫情扰动，以及年中停贷断供风波等影响出现大幅下滑等情形，基于谨慎性原则，公司自2021年底起在每个资产负债表日结合操盘房企的资信和外部信用评级及增信保障措施等情况，不再考虑信托产品预期收益，以该信托产品的投资本金预计未来现金流量的现值作为期末公允价值进行列报，相应公允价值变动损益计入公司合并利润表，截至2022年9月底，该信托产品确认的公允价值变动损失为279.87万元。
对于公司拟采取的措施及对上市公司的影响，公告称，公司将加强与中融信托的沟通、联系，督促其加快处置进程，尽快向公司余下的投资本息，公司保留采用其他手段的权利。
▍公司去年下半年起已暂停投资地产类信托，目前存量产品余额逾1.1亿元
公告称，为防范地产类信托产品的投资风险，公司采取了分散投资的原则，故单一产品投资金额不大，导致投资笔数相对较多，并且公司从2021年下半年起暂停了地产类信托产品投资，产品存量投资规模在逐步下降。截至2021年12月31日，公司投资的地产类信托产品存量产品数量为24笔，存量产品余额为25,500万元；截止到本公告日，存量产品数量为12笔，存量产品余额为11,286.12万元。
▍地产类信托展期不会影响公司正常现金周转
公告表示，该等地产类信托产品的展期不会影响公司正常生产经营活动的现金周转，公司自有资金能够完全满足公司正常经营和发展需要，且无银行借款及其他有息负债，不会对公司日常生产经营产生不利影响。公司将严格按照股票上市规则的相关规定，认真履行信息披露义务，敬请广大投资者注意投资风险。
▍背景：地产类信托每月到期500亿元，发力迎风险化解良机
据媒体报道，2022年12月12日，中国信托业协会发布的数据显示，2022年12月-2023年9月，即将到期的信托规模为2.88万亿元。具体到地产类信托，有统计数据显示，2022年是地产类信托产品的高峰期，从3月份开始到年底，信托公司几乎平均每月地产类信托产品达500亿元。另据公开资料不完全统计，截至12月5日，今年以来已披露的房地产信托违约金额达865.56亿元，规模占比达到74.40%。
据介绍，地产类信托产品到期处理的的3种方式：1、信托公司刚兑，承接信托份额收益权，然后亲自下场化身开发商盘活项目。2、信托公司宣布产品延期。3、信托再发信托贷款，承接到期的信托产品。
值得注意的是，随着管理层的不断发力，包括地产类信托在内的信托业也迎来新的转机。11月23日，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，要求保持信托等资管产品融资稳定，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。市场人士表示，这在一定程度上将降低信托公司房地产信托业务的风险压力，特别是对未来半年内到期的允许展期一年，为信托公司推进风险化解留出了一定时间窗口，有利于信托公司对已出险项目的风险处置。在引导下，“保交楼”、风险处置、项目贷款等融资支持力度有望持续加强，这为信托公司把握风口，积极对接银行、AMC、纾困基金、专业投资机构等渠道，推动风险项目盘活提供了良机。
来源：读创财经综合
审读：孙世建
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