本报记者 蒋翰林 深圳报道
近一年备受市场关注的公募REITs迎来里程碑式的新动态。8月16日，首批3个保障性租赁住房公募基础设施证券投资基金试点项目正式公开发售。8月23日，3只保障性租赁住房REITs公告基金合同生效，合计募集资金规模为37.97亿元。
首批“保租房”公募REITs正式发售受市场热捧。红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT公告了认购申请确认比例结果，3只均不足1%的超低中签率，创下了REITs中签率新低。
近年来，大量的保障性租赁住房供应规模正促使保租房向专业化、市场化转型。8月17日，住建部表示，在整个“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，预计可以帮助2600多万新市民、青年人改善居住条件。
而保障性租赁住房REITs拓宽了保障性租赁住房建设资金来源，吸引社会资本参与，促进行业向新发展模式转型。多位受访专家认为，保障性租赁住房REITs的正式发售，打通了“融投管退”模式闭环，保障性租赁住房“大金融”市场正逐渐形成。
保障房REITs创下认购纪录
8月16日至17日是首批3只保租房REITs公开发售日。由于认筹火热，8月16日下午，3只产品的公众投资者认购全部超募。从认购金额看，网下投资者与公众投资者认购金额合计规模超过2000亿元。
18日，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT公告了基金认购申请确认比例结果，公众投资者中签率分别为0.39%、0.64%、0.69%；网下投资者中签率分别为0.77%、0.89%、0.94%，均创REITs中签率新低。
具体来看，红土深圳安居REIT认购数量总和为186.241亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，刷新公募REITs网下询价认购倍数新纪录，终认购价格为2.484元/份。
中金厦门安居REIT认购基金份额总量为143.12亿份，为初始网下发售份额数量的108.96倍，终认购价格为2.600元/份。华夏北京保障房REIT认购基金份额总量为158.72亿份，为初始网下发售份额数量的113.37倍，终认购价格为2.510元/份。
8月23日，华夏基金公告，本次京保REIT（508068）于2022年8月22日正式成立，募集有效认购总户数8.79万户，募集期间净认购金额为12.55亿元；中金厦门安居REIT（508058）同样于2022年8月22日正式成立，募集有效认购总户数6.66万户，募集期间净认购金额为13亿元；红土深圳安居REIT（180501）募集有效认购总户数7.86万户，募集期间净认购金额为12.42亿元。
获超百倍认购，保障性租赁住房REITs缘何受追捧？3只保障性租赁住房公募REITs项目经过精挑细选，底层资产十分扎实。以红土创新深圳安居REIT项目为例，投价报告显示，其基础资产包含4个保障性租赁住房项目，包含1830套保障性租赁住房，评估价值约11.58亿元。入住群体为新市民、青年人，租金价格仅为同地段、同品质市场租赁住房租金的60%左右。
此外，三个项目土地成本低，出租率高，收益稳定。例如，2020年来深圳人才安居在招拍挂市场取得的19宗地块中5宗以底价获取，厦门人才安居保障性住房项目的土地则主要通过划拨方式取得。据了解，中金厦门项目旗下园博公寓、珩琦公寓均已处于饱和运营状态、出租率均超过99%；北京保障房中心文龙家园、熙悦尚郡项目的出租率分别为94.8%、94.3%。预期收益方面，根据募集说明，3 只基金预期年化现金流分派率均在4.2%~4.4%之间。
公募REITs推动保障性住房长久发展
3单保租房REITs的上市，是国内基础设施公募REITs的关键节点，也是中国住房租赁市场的里程碑事件。
保障性租赁住房一直是我国保障房体系的重要一环。近年来，我国持续关注青年人、新市民等的住房需求，在当前地价房价高企的情况下，大力发展租赁型保障住房成为实现新市民和青年人“住有所居”的重要措施。
住建部住房保障司在8月17日表示，近两年，全国已建设筹集保障性租赁住房256万套间，能够解决700万新市民、青年人的住房问题。在整个“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，预计可以帮助2600多万新市民、青年人改善居住条件。
不过，保障性租赁住房普遍面临资金沉淀大、租金收益率不高、投资回收期长等问题。IPG中国首席经济学家柏文喜指出，“REITs作为资产证券化的一个代表性领域，以提升资产流动性的方式，将保障性住房和公租房作为底层资产打包成为REITs上市，转由机构和公众持有后，原始权益人实现退出。当资产流动起来，社会上的租赁住房数量便会增加，供给达到一定规模，同时也打通了保障性租赁住房公募REITs的金融闭环。”
北京大学博士后研究员张磊分析称，金融领域对保障性租赁住房的支持主要是两方面，一方面是开发端贷款利率，贷款额度差异化产品服务，另一方面就是保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs试点。
他同时指出，保障性租赁住房的金融支持只是多重支持的一种，预计“十四五”期间包括中央奖补，金融贴息以及性资金支持会进一步增加。另外，全国高达600万套以上的保障性租赁住房市场所衍生出来的商业机会，也是金融机构多元化金融服务的重要场景。
深圳证监局：推进REITs常态化发行
保障性租赁住房REITs快速发展的背后离不开的支持和鼓励。近年来，国家多次围绕盘活存量资产、扩大有效投资出台多项，鼓励更多符合条件的基础设施项目发行上市。
2020年4月，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知》，正式启动REITs试点。2021年7月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入REITs发行试点范围。
柏文喜指出，REITs对于改善资产流动性的作用毋庸置疑，通过发行REITs而进行的资产重估也以资本利得形式增加了即期业绩和改善了项目现金流，因而对于优化项目运营条件，进而项目提高运营管理效率的作用也是决定性的。
柏文喜表示，要更好发挥REITs盘活存量资产的作用，形成投融资良性循环。我国房地产市场已经由增量时代转向存量优化时代，保障性租赁住房、城市更新成为房地产转型的重要阵地。目前，市场积累了大量存量资产，因资金问题、管理问题缺乏有效利用。
保障性租赁住房REITs通过专业化的运营管理，可以实现存量资产的有效盘活和高效利用。柏文喜提出，一方面要扩大试点的领域范围和促进REITs市场扩容，同时还要为REITs的持续融资和投资创造更好的环境条件，促进更多的REITs基础资产池的创设和进入融资阶段。
REITs高质量发展正在加速探索中。8月23日，《中国经营报》记者从深圳市证监局网站了解到，近期，深圳市证监局指导深圳市投资基金同业公会召开深圳辖区基础设施REITs座谈会，讨论关于稳步扩大REITs试点范围，加快推进常态化发行和基础设施REITs试点。辖区的10家基金公司围绕REITs扩募、项目运营管理、民营企业发行REITs等内容进行了交流。参会机构提出，在项目运营管理方面，基金公司如何优化协议安排明晰各方职责，有效调动运营管理机构积极性尚待破题。
值得留意的是，参会机构表示，在民营企业发行REITs方面，民营企业项目往往具有资产权属清晰、运营管理效率高等优点，在新基建领域具有一定优势，建议尽快推动民营企业REITs“破冰”，形成示范效应。
据了解，浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等12个省份均在加快发展保障性租赁住房相关中明确提出，支持开展保障性租赁住房REITs试点。上海、重庆、杭州、西安等地区也有保障性租赁住房企业正在积极筹备参与公募REITs试点，预计未来将逐步登陆资本市场。
标签： #保障性住房reits怎么买
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