天目新闻 记者 俞东辉 郑青青
编者按：杭州住宅市场的激烈博弈，处于聚光灯之下。而住宅之外，一些细分市场也在暗流涌动，浙报传媒地产研究院针对杭州楼市细分市场推出系列报道。
第三篇：酒店式公寓
说起酒店式公寓，很多购房者下意识地就会想起网上流传的“酒店式公寓十宗罪”，比如不能落户、商用水电、高首付高利率、二次转手周期长贬值高、抵押银行认可低等。
也有小部分购房者认为酒店式公寓居住体验好，租金收益高，投资总额小……在此前整体市场热度较高时，杭州的住宅限购使得酒店式公寓市场有过一段时间的短暂热度。
但从目前市场情况来看，随着房地产市场整体下行明显，不仅仅是住宅市场受到了冲击，酒店式公寓市场的现状则更显惨淡。虽然杭州住宅仍限购，酒店式公寓也无法再以“不限购”来分得市场热度。
亏本出手现象不断 有价无市成为常态
“你来晚了，前几天有套房子房东急售，120万就成交了。”中介小胡说道，“当时买来要170万呢，现在挂着的基本都130万以上了，没这套划算”。
中介向记者介绍的这套房源位于新天地板块的世嘉铭座，大概面积在55㎡左右，折合成交单价约2.2万元/㎡。
新天地板块作为杭州近年来新兴的酒店式公寓板块，集中了世嘉新座、世嘉铭座、世嘉君座、新天地购物中心、新天地G193广场等多个项目在内的数千套酒店式公寓房源。
当初新房销售的时候，板块内多个项目以民水民电、通燃气、层高5.4米为宣传点，且正逢区域周边城中村改造，大量居住需求释放，因此贵的能卖到3.5万元/㎡左右，其余普遍也能卖到3万元/㎡。
从目前网上挂牌价格来看，除可通燃气的君座及loft形式的新座大多数房源仍在3万元/㎡以上，其余基本在2.2-2.5万元/㎡。但从中介处得知，这个价格成交可能性很低，年初至今能卖出六七套已经是比较好的情况了。
而这种现象并不仅仅局限于新天地板块，杭州大多数板块都呈现酒店式公寓有价无市或者亏本出手的状态。
据记者了解，像此前销售较为火热的同协金座，就有客户以140万元总价购入32方房源，目前以115万元总价出售的情况存在。
同时，就算有着金沙天街加持的滟澜星座也仅仅只能做到低溢价出售。目前滟澜星座53㎡的的房源售价基本在100-110万元之间，较其新房售价也仅略高10-15万元，而且成交量也少的可怜，基本处于有价无市的状态。
而滟澜星座作为下沙甚至整个城东较为拔尖的酒店式公寓项目，其本身就具备着天街、地铁口、优质物业管控、大量年轻居住客群等其他项目难以比肩的优势。
另一方面，如果把视线转移到8-10年房龄的酒店式公寓项目上来看，其二手溢价更加难以实现，变现能力相对更差。
城西的同人精华，2014年30㎡左右的小户型新房售价为60多万元，目前二手房成交价格也仅70多万元，8年时间总价仅上涨了10万元，账面看着有浮盈，但从资金成本的角度来看已然是亏本销售。
新天地板块酒店式公寓分布图
新房加速抢跑 冲击二手市场
“其实我们都会更加推荐客户去看酒店式公寓的新房，俗话说买新不买旧。”中介向记者坦诚道。
当前房地产行情不好，不少酒店式公寓铆足了劲加速“抢跑”，不少楼盘还推出了特价房、下定享好礼等活动。
如之江宋城旁的CO.C理想城，此前30㎡的loft房源售价91万，现在降价幅度高达20万。地铁2号线杜甫站旁的万科未来之光此前还推出过买房送车位活动，78万就能买到35㎡的loft公寓还加赠一个车位。
而位于三墩西湖国际城旁的滨江·五幸金座，36㎡小面积房源特价在87-90万元之间，48㎡面积房源价格在123-125万元之间，与周边的二手酒店式公寓相比，价格并未有太大的差距。
一位正在看酒店式公寓的购房者表示：现在新房并不比二手贵多少，而且很多已经是现房了，新房的小区环境和物业服务也要比二手的好上不少，还是买新房划算。
随着“禁酒令”以及“商办小面积300方”等措施的实行，不少小户型酒店式公寓都打着“稀缺”旗号招揽购房者。但综合考虑历史存量，依旧酒店式公寓市场大量的非经营性用地如村集体留用地等项目来源，近几年内仍将有较大供应持续。
租金回报收益尚可 租赁需求五花八门
酒店式公寓二手房市场诚然较差，但其租赁市场却仍可圈可点。
毋庸置疑，在大部分租房群体心目中，酒店式公寓是租住物业中的顶流。尤其是部分高收高知的年轻客群，更是支撑起了酒店式公寓的租赁市场。
从记者调研结果来看，大部分的酒店式公寓都有着4%-6%的出租回报率。
如金沙湖板块的滟澜星座，目前租金基本在3800-4200元/月之间，具体随着楼层、朝向、装修略有波动。如果以4000元/月来计，目前110万元总价的房源出租回报率就为4.4%。
新天地板块的世嘉铭座，55㎡左右月租金基本在4200-4500元/月之间，从板块平均成交总价来估算，出租回报率大概为4%左右。
位于世纪城板块的丽晶国际，目前单间租金基本为2800-3000元/月之间，而一套81㎡的loft户型基本是以四单间形式出租。其二手房成交总价基本为260万元左右，出租回报率能达到5.3%。
像城西的同人精华，目前租金在3000-3500元/月之间，其二手房成交总价基本为70多万元，出租回报率大概为5.3%-5.5%。
但考虑到目前大量的租赁物业入市，包括大量的酒店式公寓新房库存、大量的自持租赁物业等，未来酒店式公寓租赁市场或将受到一定程度的冲击，出租回报率或将小幅下降。
此外，酒店式公寓相较住宅，其租赁群体显得更加宽泛。
在记者实地调研中，发现了大部分酒店式公寓在除居住需求租赁外，还有一定规模的商业需求租赁。
美甲、纹绣、理发、SPA、桌游、艺术培训、电商直播、企业办公、酒店客房……诸如此类不胜枚举。这些业态在住宅楼里是明确无法经营的，而无论其目的是为了节省商铺租金，还是为了方便居住办公一体，在酒店式公寓里经营无疑是近年来越来越多的选择。
丽晶国际实景图
真实价值几何？酒店式公寓值得买吗？
虽然酒店式公寓租赁市场可圈可点，出租回报率尚可，但这并不能掩盖其真实价值不断缩水的现状。
因为酒店式公寓存在着一个无法解决的通病，那就是它的折旧率远超住宅等其他物业。
在房龄尚短的阶段，酒店式公寓的租住体验远高于住宅租住体验。但当房龄到达一定年限，其租住体验就会直线下滑。
这很大程度就会反应在酒店式公寓的二手房售价及租金收益上，其具有很明显的衰退趋势。
大部分酒店式公寓在交付后五到十年内，其二手房售价及租金收益将会出现较大下降，二手房成交量更是会显著下滑。如滟澜星座目前4000元/月的租金未来能保持相对较长时间，但同人精华3000-3500元/月的租金在未来几年内却未必能继续保持。
另一方面，公众认知上的高二手税费也是影响酒店式公寓价值的重要因素之一。据记者采访的数位购房者称，酒店式公寓二手买卖需要交纳比较高的税费，会觉得有点亏。
事实并非如此。由于交易产生的增值税及个税根据差价缴纳，在大部分二手房亏本出手或者低溢价转手的情况下，其实这部分税费相对较少，占大头的是3%的契税。当然，这也侧面证明了酒店式公寓的二手交易鲜有盈利。
高折旧率、公众认知上的高二手税费或许都是影响酒店式公寓价值的原因，但要量化酒店式公寓的真实价值，或许需要给它找个参照系。
记者梳理了杭州部分酒店式公寓项目的二手房售价与其所在板块的住宅二手房售价，进行对比发现，目前大部分酒店式公寓项目的售价与住宅售价的比值在40-60%以内。
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虽然酒店式公寓的二手房成交频率远远赶不上住宅二手房成交频率，但这在一定程度上也反应了目前酒店式公寓的真实价值。
在此背景下，酒店式公寓值不值得买也是因人而异的选择。
作为一个投资属性强过于居住属性的产品，如果考虑长期持有的稳定租金回报，优质的酒店式公寓也可以持有收租；但如果要考虑资产增值及变现能力，酒店式公寓或许并不是一个好的选择。
尤其在当前的下行市场中，连曾经投资大武器“不限购”也失去了魔力。
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标签： #酒店式公寓楼盘怎么卖
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